你买件衣服、买杯奶茶，都是一手交钱一手交货。但你花上百万买套房，不好意思，有可能先拿到一张图纸，再等上两三年。这就是咱们熟悉的商品房预售制，俗称卖期房。
从1994年商品房预售制写入法律开始，这事儿在中国存在30多年了，咱们好多人住上的房子，就是曾经的期房。期房预售，对推进房地产开发和城镇化建设发挥了积极作用，但不足之处也逐渐凸显。有的期房交付后货不对板，有的质量拉胯，更糟心的是，有的期房买完后烂尾了。
那么摆在面前的问题就是，怎么推动房地产市场持续健康发展？
住房城乡建设部部长倪虹，最近接受采访时，说了这么一句话：在商品房销售上，推进现房销售制，实现“所见即所得”。看到这则消息，很多网友很高兴啊，说未来买房不用怕烂尾了。
但是，如果你只看到了“防烂尾”，那你可能只看到了第一层。我是繁哲，今天为你解读现房销售制背后的深层考量。
期房最早是香港地产商霍英东发明的，叫“卖楼花”。上世纪90年代这招传到内地，正好赶上城镇化要提速、大家都想住楼房，但开发商又没钱，除了跟银行贷款之外，预售收入成了那个时代的“最优解”。
怎么运转的？开发商拿钱买地，搭个售楼处，大家的钱进来了，就盖楼；赚了钱再买下一块地。地方政府卖地有收入，拿去修路搞基建，经济就转起来了。
客观来说，这套模式在当年还算挺成功的：1990年咱们人均住房7.1平方米，2024年超过40平方米，涨了5倍多。可以说，中国城镇化能跑这么快，预售制功不可没。
但问题是：这个模式，有一个前提：房子得一直供不应求，地必须一直好卖。
现在房住不炒之后，楼市泡沫变少了，土地溢价也出现下滑，土地甚至出现流拍，房地产市场进入转型变革期。《求是》杂志近期发表了去年习近平总书记在中央城市工作会议上的讲话，八个字很关键：“土地财政”难以为继。
这信号，非常明确了。土地财政的老路走到头了，所以要“加快构建房地产发展新模式”。
现房销售就是新模式的一部分。不过，推行现房销售不是“一刀切”，而需稳妥推进、因地制宜，有条件的城市可全面推进现房销售，因为现房销售对开发商的资金压力更大，很多省市已经配套了税收优惠、缓缴配套费等政策，帮企业减负。尚不具备条件的城市仍可预售，但对预售资金监管必须从严。
对咱们买房人来说，在现房和期房并存时期，你可以自己选。期房因为要等待，价格大概率会相对便宜；现房所见即所得，可能贵一点，但心里踏实。最后哪个好卖，还是市场说了算。
通过现房销售制，我们可以感受到房地产发展的多重变化：
第一，对开发商，游戏规则变了。以前只要胆子大，就能疯狂加杠杆。以后想“空手套白狼”就行不通了，得专心盖好房子。
第二，对地方政府，发展增长点变了。“土地财政”难以为继，怎么转型？一方面，还得开拓思路谋创新，把精力放在发展新质生产力上。另一方面，推动建设好房子，拿出好标准，鼓励好设计、使用好材料，让参与的企业有积极性，让想买房、换房的人意愿更强烈。这不容易，但必须做。
第三，对屏幕前的你我，房子回归居住属性。监管严了，烂尾风险会大大降低；现房多了，所见即所得，交付时心里更有底；一些地区试点“取消公摊”，挤掉销售“水分”，买房更有获得感。
曾经，“买房”两个字，承载了太多它不该承载的东西——投机、焦虑、阶层跃升、一夜暴富的幻想，等等。但从今往后，房子的规划、设计、建设、销售、维护，会更加注重以人为本。它就是一个家。一个你看得见、摸得着、不用担心烂尾的家。
我是繁哲，希望每个人都能拥有这份踏实感。欢迎在评论区留言，聊聊你买房、换房的那些事儿。我们下期见。
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